¿Sabes qué es un avalúo? Probablemente ya has escuchado el término o tienes conocimiento de este procedimiento debido a alguna operación relacionada con inmuebles o bienes de gran formato, si no lo conoces, tranquilo, en este post te contaré todo lo que necesitas saber sobre qué es un avalúo y los tipos de avalúos inmobiliarios.
¿Qué es un avalúo?
Para definirlo de forma sencilla, te diré que un avalúo, es un procedimiento realizado por personas especializadas, conocidas como “peritos valuadores” con el objetivo de obtener la estimación real del valor de un bien. Este puede ser un inmueble, un fondo financiero o un objeto de gran formato.
De la naturaleza del bien, se desprende la clasificación general de los avalúos. Los avalúos se requieren para solicitar créditos, establecer hipotecas, entre otras operaciones. Son especialmente necesarios cuando se desea utilizar un bien como garantía o cubrir con su valor alguna deuda.
Los avalúos son realizados siempre por un personal técnico que está debidamente certificado y usualmente pertenece al equipo laboral de alguna empresa f o entidad financiera. La particularidad de los avalúos, y que los hace fidedignos, es que el valuador es imparcial. Es decir, no se inclina a favorecer a ninguna de las partes.
Cuando se cumple con un avalúo, a solicitud de alguna de las partes, se consideran muchos elementos relativos a la propiedad, algunos son intrínsecos al bien y otros se relacionan más con el entorno y las condiciones que se desprenden de él.
Entonces, podemos definir los avalúos como estudios que se hacen sobre los bienes, a solicitud del propietario para fijar su precio o valor. Este valor se refleja en cifras monetarias. De su concepto se deriva su importancia para los participantes en una operación comercial. Puedes encontrar información más detallada sobre los beneficios e importancia de los avalúos en mi post Como funcionan los avalúos.
Ahora, quiero enfocarme en los principales tipos de avalúos, por ejemplo existen avalúos inmobiliarios, comerciales, fiscales, catastrales, bancarios, de Infonavit, de capitalización de rentas y de mejoras. Estos son los más comunes. Ahora te explicaré con mayor detalle los avalúos que se refieren a bienes inmuebles.
¿Qué es un avalúo inmobiliario?
El avalúo inmobiliario, es un estudio técnico que determina el valor real de una propiedad raíz para su venta o el cálculo de la renta. Suelen pedirse cuando no hay una certeza sobre lo que realmente vale en cifras monetarias.
También puede ser solicitado por un comprador cuando desea asegurarse de que el precio del bien que desea adquirir está acorde con sus características y condiciones generales. Cuando se realiza un avalúo, sus resultados pueden incidir notablemente sobre el precio y las condiciones de ventas. Así como en el tiempo invertido para poder venderlo o alquilarlo.
Un buen avalúo puede darte más posibilidades de solicitar un crédito hipotecario, utilizar tu inmueble como garantía e incluso adquirir una mejor póliza de seguro. Hay varios tipos de avalúos inmobiliarios, en Colombia, responden a esta clasificación bastante generalizada:
Algunos tipos de avalúos inmobiliarios
El avalúo catastral
En este tipo de avalúo el valor de la propiedad es fijado por el Estado. En otras palabras es el precio oficialmente asignado a la propiedad, el inmueble o terreno. Este valor, funciona como base para el cálculo de los impuestos que genera este bien raíz.
Puede utilizarse como referente, pero en realidad este avalúo catastral suele estar muy distante del valor real que tiene dicho bien en el mercado inmobiliario. Normalmente los avalúos catastrales no están tan actualizados como para presentar una estimación acorde con los precios vigentes de cada categoría de propiedad raíz.
Todos los propietarios de inmuebles, tienen obligaciones con el Estado. Estas obligaciones, son los impuestos que obedecen a diferentes nombres, por ejemplo en Colombia, se deben pagar el Impuesto Predial, los impuestos sobre la Adquisición de Inmuebles y el Impuesto sobre La Renta. Por esta razón, los avalúos catastrales son menos descriptivos y más estadísticos.
Los avalúos catastrales sólo pueden ser realizados por entidades Gubernamentales. Si quieres solicitar un avalúo catastral, debes dirigirte a las oficinas de catastro del lugar de ubicación de tu propiedad. Este informe cuenta con 12 meses de vigencia. En Colombia, un avalúo de Catastro, sólo tendrá validez legal si es realizado por alguno de los siguientes organismos acreditados para ello:
- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes nacionales
- Entidades de créditos
- Corredores públicos registrados en la Secretaría de Economía.
- Empresas de compra, venta y subasta de bienes inmuebles.
El resultado del avalúo catastral es un valor no comercial que se deriva mayormente de pocos elementos, como la ubicación, los metros de construcción y el terreno. Su finalidad, es proporcionar un estimado para el cálculo anual de los impuestos. Es importante como herramienta notarial pero no para las operaciones comerciales.
¿Qué es un avalúo comercial?
Para las operaciones de compra y venta o arrendamiento, el valor de las propiedades viene dado normalmente por el avalúo comercial. ¿Quieres saber sobre este tipo de avalúos? te los explicará brevemente a continuación.
El avalúo comercial es el procedimiento de valoración que se realiza sobre un inmueble. Su finalidad es establecer la estimación del valor para las transacciones comerciales de las diferentes propiedades. Como su función es netamente comercial, es el tipo de avalúo que solicitan los propietarios cuando quieren vender sus propiedades.
Para el avalúo comercial, se consideran más elementos que para el tipo de avalúo anterior y por norma general, se realiza por petición de un particular, usualmente el dueño del inmueble. Estos avalúos sirven para estimar el precio real a fin de que el valor de la operación compra –venta séalo más justo posible para ambos participantes.
Un buen avalúo comercial, reflejará una cifra monetaria muy ajustada al precio real del mercado y de acuerdo a los elementos que ya te mencioné: seguridad, condiciones de la infraestructura e instalaciones, y otras por el mismo género. Si estás pensando en invertir en la propiedad raíz este es el tipo de valúo que necesitas. Y además, te recomiendo leer mi post Cómo crecer tu patrimonio estratégicamente con propiedad raíz.
Diferencia entre el avalúo catastral y el avalúo comercial
Si esta pregunta circula aún por tu mente, déjame aclararte las diferencias: El avalúo catastral determina el valor no comercial para poder establecer una guía sobre la estimación anual de los impuestos.
Su valor estimado no se corresponde con el valor real en el mercado. En cambio, el avalúo comercial apunta directamente en sus estimaciones a los precios reales y vigentes del mercado inmobiliario.
El monto de la cifra monetaria de un avalúo catastral equivales sólo a una fracción del precio real arrojado luego de un peritaje de avalúo comercial. y como última diferencia, los avalúos comerciales toman en consideración muchos más factores que el avalúo catastral.
Como ya lo supones, el avalúo comercial debe resultar en un monto mucho mayor que el que define el avalúo catastral. Si resultará lo contrario, estas claramente en la situación de hacer un serio reclamo a tu agente de peritaje.
Tipos de avalúo comercial: De mejoras, Rural y Referido
¿Qué es un avalúo rural?
El avalúo rural, es un estudio técnico que se realiza sobre un terreno o un lote en construcción. Se define como rural solamente cuando la propiedad se encuentra fuera de la ciudad. En otras palabras, que se encuentra fuera de los perímetros que se consideran servicios de una zona urbanizada.
Cuando se desarrolla un avalúo rural, se toman en cuenta los valores en conjunto de las edificaciones, el terreno y la potencialidad de la zona (si existiera). Los avalúos rurales cumplen las mismas funciones que los anteriores.
¿Qué es un avalúo de mejoras?
Este es un recurso de ley que se otorga a los propietarios. Se solicita cuando se han realizado algún tipo de mejoras en la propiedad para las cuales no poseen documentos. También se le conoce como avalúo referido. Su objetivo principal, es establecer el aumento en el valor real que representan dichas mejoras de la propiedad.
La comprobación del posible aumento de la plusvalía se hace mediante un proceso de peritaje mas especifico que el que se cumple durante un avalúo comercial. Por supuesto, las mejoras también incrementan el monto del valor en el avalúo catastral, aumentando la cantidad de impuestos a pagar anualmente y durante la transacción financiera.
Este avalúo referido o de mejoras, está a cargo de peritos valuadores con una licencia especial para esa categoría de peritaje especialmente. Además, deben estar registrados en el SAT.
En ocasiones las propiedades pierden valor por circunstancias del mercado, como ya te mencioné, una particularidad del avalúo catastral es su faltad e actualización. Esto significa que si una propiedad ha perdido valor, debería pagar menos impuestos. En estos casos, este tipo de avalúo se utiliza para demostrar la pérdida de utilidades en la adquisición del inmueble.
El resultado de un avalúo referido va más allá de la suma de los valores del terreno y las mejoras. Hay casos en los que el perito debe ajustar el valor del terreno si está mal aprovechado, por ejemplo. Los avalúos de mejoras son muy importantes en diferentes escenarios.
Por lo que si posees una propiedad en la cual has trabajado para mejorarla, ampliarla o darle una mejor calidad estética puedes solicitar este tipo de avalúos y así puedes estimar un valor de venta o arrendamiento más ajustado a la realidad.
Vigencia de los avalúos inmobiliarios
La vigencia de los avalúos suele estar dentro de los seis meses siguientes a la elaboración del informe. Esto es siempre que no ocurran modificaciones desde el aspecto administrativo o no surjan cambios drásticos en el aspecto económico que incidan sobre el mercado de propiedad raíz en el cual está inserto en bien inmueble.
Otros tipos de avalúos: El avalúo de reposición
Este es un informe que refleja de forma aproximada el monto de reposición de una propiedad. Se realiza en ocasiones, para cumplir con los parámetros de una aseguradora cuando sucede un evento que requiera el reclamo de la póliza.
Sólo son requeridos muy ocasionalmente, ya que la mayoría de las aseguradoras no lo solicitan. Pero si se diera el caso, es el propietario quien asume los gastos de esta valuación.
De acuerdo a la póliza contratada, se pueden totalizar el bien mueble, los bienes muebles y cualquier otro objeto de valor que estuviera cubierto por el seguro.
Conclusiones
Bien, ya conoces un poco más sobre los tipos de avalúos inmobiliarios y algunos aspectos importantes sobre su funcionalidad en el mercado de los bienes inmuebles. Todos los avalúos requieren de un gran conocimiento y habilidad por parte del especialista en avalúos
No se trata sólo de medidas y números, hay factores en los cuales es fundamental el uso de un criterio profesional y ecuánime. Recuerda que se conjugan muchos elementos y factores particulares de cada propiedad. No hay dos casas con las mismas condiciones. En este uso de criterio lógico y la imparcialidad, estriba la pericia del técnico cuando debe redactar un informe de avalúo.
Te recomiendo seguir explotando este interesante tema y si te gusta este contenido, lee mi post ¿Por qué invertir en propiedad raíz? En el que encontrarás las mejores razones para invertir en propiedad raíz y las mejores estrategias para hacer una inversión inteligente y ver crecer tu patrimonio de manera segura y constante.
Aluna Duque
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