¿Cómo funcionan los avalúos?

Quienes han comprado vendido una vivienda seguramente están familiarizados con el procedimiento de valuación o valorización de una propiedad. Si no tienes idea del tema, y quieres saber que son y cómo funcionan los avalúos en este post te lo explicaré todo paso a paso. Primero definiré el concepto de avalúo y luego te contaré cómo funcionan y otros aspectos importantes.

Avaluar, es determinar cuánto vale algo. Cuando se trata de un inmueble, es una estimación muy precisa del precio. En otras palabras, el valor real. Los avalúos generalmente tienen una vigencia legal de 6 meses. Los avalúos, son informes que se emiten para determinar y respaldar el valor real de una propiedad o un objeto. Este valor, es expresado en cifras monetarias.

Son documentos confidenciales elaborados por profesionales calificados. Sus resultados están basados en muchos factores, como el tiempo de construcción, los materiales y otras características del inmueble.

¿Cuál es la importancia de los avalúos?

Los avalúos son muy importantes dentro de las operaciones comerciales, porque proveen una estimación imparcial y fundamentada  legalmente, sobre el precio real de un bien. Si deseas vender tu propiedad es importante que tengas noción del valor justo que tiene tu casa o apartamento. Si no lo conoces, puedes colocar un precio muy alto, o muy bajo.

En el primer escenario, tendrás dificultades para venderla y, en el segundo tendrás pérdidas. Si eres tu quien desea compra una vivienda, afrontaras también ambas opciones. Si durante una operación de compra venta, el comprador y el vendedor se adecuan al precio que resulta del avalúo, la operación será bastante justa para ambas partes.

Además, los avalúos forman parte de los requisitos legales para muchas operaciones con bienes muebles de gran formato e inmuebles. Así que si deseas vender o comprar una casa, es imprescindible que le realicen el avalúo correspondiente.

Los avalúos también son importantes y deben realizarse para otros trámites, como la obtención de un crédito hipotecario, la solicitud de un seguro, y el cálculo de impuestos, por ejemplo. 

Adicionalmente, como durante el avalúo se toman en cuenta las condiciones de la vivienda, el comprador puede tener acceso a ellas y estar más seguro de las condiciones existentes en su futura propiedad. 

¿Cómo funcionan los avalúos?

En este caso, te haré referencia los bienes de propiedad raíz.  En primer lugar, para la valorización de los bienes inmuebles, se estiman todas las condiciones físicas. Es decir la infraestructura y todas sus características visibles. Están incluidos aspectos como el estado de conservación en el que esta la vivienda, los acabados y la calidad de los materiales utilizados para su construcción.

También, se analizan los aspectos exteriores como el terreno y su superficie, los metros de construcción, con qué servicios cuenta el inmueble. Esto último se refiere a las aguas residuales, aguas blancas, servicios eléctricos, de recolección, y otros.

Cuando se realiza un avalúo, la ubicación, la habitabilidad y el precio en el mercado son tan importantes como todos los factores ya descritos.  El profesional no solo realiza su avalúo considerando elementos físicos y las condiciones generales del entorno. Como ya sabes, cada ubicación tiene su propio costo en metros cuadrados y esto incide sobre el costo real del inmueble.

Por ejemplo, una vivienda con acabados de lujo, es perfectas condiciones, pero ubicada en una zona de bajo costo por metros cuadrados podría obtener una valoración que parezca injusta para los propietarios. Si no conoces todos los factores que inciden en el avalúo, podrías pensar que está por debajo de su precio.

Un profesional nunca da por concluida la valorización sin haber estudiado el mercado de propiedades. Así que no solo se trata de ver y medir una casa, hay que analizar también los precios del mercado para propiedades de condiciones y características similares. Cuando se realiza este análisis, se toman otras viviendas del entorno, para que la valorización sea lo más ajustada posible a la realidad.

Elementos que se toman en cuenta durante el avalúo de una vivienda

Para una valuación inmobiliaria, se toman en cuenta muchos factores. Algunos ya te los he mencionado, pero veamos de forma más específica cada uno de ellos: En el aspecto físico se consideran los siguientes elementos:

• Los metros de construcción
• La naturaleza y calidad de los materiales utilizados en su construcción
• La superficie sobre la que está construida la vivienda
• Los metros de terreno que ocupa
• El estado de conservación integral de la vivienda
• La antigüedad
• Las instalaciones de agua, gas, electricidad  y desagües.

Por otro lado, se incluyen elementos que aunque pueden parecer ajenos a la vivienda, incluyen notablemente en su valoración, ello son:

¿Quiénes realizan los avalúos?

Antes del avalúo, el profesional revisa detenidamente los documentos de la propiedad. Como parte del procedimiento de valuación, revisa la información de las escrituras y al estar en la vivienda, coteja la información del documento para comprobar su veracidad.

Los avalúos solo pueden ser realizados de forma legal por peritos valuadores. Estos, son profesionales altamente calificados para este procedimiento y están debidamente certificados. Los peritos, son expertos y poseen una cedula de valuador,  la cual respalda y fundamenta la validez legal de los informes que emiten. Los avalúos que realizan las instituciones siempre deben tener la firma de un  perito valuador.

Realizar el avalúo de tu casa te brinda confianza y seguridad, tanto para comprar como para vender a precio justo y en correspondencia con sus características. Pero no solo las instituciones pueden realizar avalúos. Puedes solicitar una valoración a cualquier perito valuador independiente, siempre y cuando esté registrado ante la autoridad pertinente. 

Es decir, que posea su cédula profesional de valuador debidamente certificada ante la ley y las instituciones competentes. Al estar autorizado para este procedimiento, los informes que emita tendrán la misma validez legal que los institucionales.

Si solicitas un avalúo, sea por medio de una institución o un particular independiente, recuerda verificar que posean la cédula profesional y que todo este correctamente certificado y registrado. 

Tipos de avalúos

Hay diferentes tipos de avalúos. Por lo tanto, es posible obtener la valoración monetaria de toda una variedad de inmuebles y artículos. Es decir, que se puede hacer avalúos sobre casas, locales, negocios, barcos y una gran diversidad de bienes muebles e inmuebles.

¿Cómo funcionan los avalúos además de expresar la valoración en cifras? estos documentos sirven de referencia para establecer precios durante una venta o intercambio. Los avalúos son de diferentes tipos como ya te explique y tiene objetivos similares pero con algunas diferencias sustanciales.

• Avalúos residenciales o habitacionales: Son informes que expresan el valor de inmuebles para vivienda, estos son los más conocidos y solicitados. Gracias a ellos, puedes establecer un precio y determinar la valoración de dichas propiedades. El avalúo conjuga todos los elementos y añade algunos otros de carácter externo, como el precio del mercado.

• Los avalúos de inmuebles: representan una verificación oficial y legal del precio real. Se realizan mediante el análisis de diversos elementos, tanto referentes a la planta física como al entorno y los servicios de la vivienda. Los valuadores toman en consideración también algunos elementos que sirven para determinar la calidad de vida que puede ofrecer el inmueble, en relación a características propias y su ubicación.

La antigüedad es uno de esos elementos, por lo que una casa muy vieja no puede compararse en precio con una vivienda recién construida, aunque quizá la aventaje en cuanto a metros de construcción o servicios. De igual manera sucede con las condiciones de la infraestructura y los metros de construcción, ningún factor por si solo es determinante.

Cómo funcionan otros tipos de avalúos

• Avalúos comerciales: Se recurre a ellos para realizar operaciones de compra y venta de los inmuebles. Es necesario conocer el valor real de una vivienda, si consideras que este inmueble, es el principal activo patrimonial de tu familia.
• Los avalúos de renta: se utilizan para determinar, según el valor real de una vivienda, el canon de arrendamiento por una casa o apartamento. Es recomendable solicitarlo si quieres arrendar tu casa.
• Industriales y empresariales: Son los informes que se emiten para establecer el valor de una industria o una empresa según sea el caso. En él se determina una cifra monetaria que expresa el valor de todos los activos.

Las empresas e industrias, requieren con mayor frecuencia una estimación real de su valor. Un avalúo, muestra el valor real de los activos. Con este dato, los inversionistas pueden tomar decisiones importantes. Las operaciones financieras o contables, deben contar con el respaldo de un avalúo reciente, para aplicar estrategias decrecimiento financiero y de operatividad.

•  Avalúos de gran formato: Son aquellos en los cuales el objetivo es establecer la valoración de artículos de gran tamaño y costo, como naves o aviones. Otros tipos de avalúos son el hipotecario, el de herencia, de inversión y de valor contable.

Como funcionan los avalúos hipotecarios

Es básicamente un avalúo inmobiliario, pero que se utiliza para solicitar un crédito hipotecario sobre la propiedad. Este avalúo define qué valor tiene tu vivienda dentro del mercado inmobiliario. Así, con este documento, la entidad financiera puede establecer el monto del préstamo. También funciona como aval para adquirir seguros sobre la vivienda.

Consejos para obtener un mejor avalúo de tu casa

Como ya te he comentado, el avalúo es imparcial y tiene un carácter técnico. Por lo tanto al considerar todos los elementos que ya hemos escrito, el perito valuador estimara un valor. No obstante, puedes hacer algunas cosas para que la valorización de tu casa resulte más rápida. Lee detenidamente estos consejos y aplícalos sabiamente si necesitas que tu propiedad sea valuada en algún momento.

1. Adelántate a la valoración del experto. Indaga sobre los datos de origen e tu propiedad. Investiga sobre la fecha de construcción y el tipo de edificación. También puedes explorar el costo de viviendas similares en el sector. Durante tu indagación, fíjate si existen propiedades cercanas que puedan afectar el valor de tu inmueble.
2. Pule tu casa. Mejora el aspecto externo e interno de tu propiedad. Recuerda que el estado de conservación es un factor importante para el avalúo. Mejora detalles de acabado, pintura e instalaciones. Haz pequeñas reparaciones en todos los detalles observables a simple vista. Incluyendo las áreas externas, como los patios o el jardín.
3. Ten a manos todos los documentos necesarios en los que se reflejan datos como los metros de terreno y construcción. Investiga con antelación cuales de estos documentos serán necesarios para el proceso de valoración de tu casa.

Ten presente que el informe de avalúo tiene una duración limitada, así que no lo solicites hasta que creas que es realmente necesario disponer de él. En este punto, ya conoces como funciona los avalúos según cada propósito y cuál es que más te conviene.

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Aluna Duque

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